地多了，老婆多了，都不幸福

地多了，老婆多了，都不幸福。这话不是我说的，因为我既没有地，也没有“多”的老婆。显然，如果因为我只有一个老婆和一套房子但自认为活得还算幸福，就推论出标题的这句话，这不算逻辑；但是，因为发明这句话的是冯仑，那个地产商万通集团的老板冯仑――他老人家既有地又有“操盘”若干个老婆的人力物力――所以我觉得这句话还有点可信度。

　　冯仑是个很能表达的人，而且他的表达方式不是任志强式的暴躁，也不是王石自认为的“青涩”，他经过了多次危机的洗礼，心态较为平和，又有点幽默感，所以我觉得房产商里他算比较可爱的一位。比如冯仑讲自己的经营哲学：“学先进、傍大款、走正道”，比什么“以质量为生命，向市场要效益”之流有机趣得多；再比如他批评新疆德隆这类企业的话“以老板为市场，以银行为客户，以笼络为管理，以调账为经营”，比什么经济学家讲得都更一语中的。

　　言归正传，如题的这句话是冯仑最近发表在自己博客上的一篇题为《给房产公司一个活下来的理由》的文章中的一句话。他的意思是，房地产商在政策好、市场旺的时候不能昏了头脑，疯狂买地，因为“青春期”的时候都以大为目标，但必须居安思危，否则在市场陷入困顿的时候，那些负债率特别高，囤地特别多，现金流特别困难的公司就会“自杀性爆炸”。冯仑所指的“能活下来的房产公司”虽未明指，但结论其实很清晰，就是指那些扩张不快，财务也较稳健的公司。

　　这段时间，房地产商的资金链就像有段时间克林顿总统的裤子拉链一样，是几乎所有媒体都很关心的话题。从源头上说，央行宣布实行紧缩货币的政策之后，商业银行对地产商的开发贷款基本从严控制，近来证监会也发文，对地产公司借壳上市、再融资实行更为严格的审核制，凡是利用募集资金用于圈地、囤地的公司，一律不得批准其融资需求；如此，直接融资和间接融资的渠道被堵，逼得那些自身“造血”功能匮乏的地产商欲哭无泪。逻辑上说，每次上调存款准备金率都是一道“催命符”，而股市的跌跌不休也宣告了整个融资体系的紧绷――道理很简单，整个货币池子里的水浅了，可以变卖换钱的资产又贬值了，地下钱庄的年利率都开到了40％，谁能承受得了？

　　潘石屹两个月前说过，百日之内房地产业内有巨变，但是变的是谁就不得而知；冯仑的此话则勾勒出了一个大概的轮廓：谁的地最多，就最有可能先变。

　　比如，去年为了上市好多卖钱而拼命跑马圈地的恒大地产就有“重大嫌疑”。2007年一年里，它的土地储备从600万平方米猛增到了4580万平方米，且不说买这些地要多少钱，即使按2.2容积率算，这些地能造1亿平方米的房子，每平方米建筑成本怎么也少不过1000元，也就是说，它把这些土地建完，就得投入1000亿元以上的资金！像这样的企业，光财务成本就能压死它，“幸福”只能是奢望了。

　　有人统计，上市公司里的房产商们每股现金流量这项数据都不好看，尤其是大公司们，金地、保利、招商等等，现金流都负得厉害，因为在2007年股市、楼市双旺的时节，大家都在拼命地圈地、囤地，丝毫没有考虑过“资金跟不上怎么办”的问题。

　　甚至于有人还提出这么一种论调：在高通胀的形势下，土地是保值的，囤地有什么错呢？讲这话的人忘了，土地固然是保值的，但是现行的法律和政策都不允许你囤地不开发，而通胀之下资金和劳动力成本水涨船高，你开发得起吗？

　　地多了，任凭你称地王地霸也玩不转，幸福多半来自于量力而行。过去都说房地产市场面临洗牌，似乎就是小房产商死，大房产商趁机做大的“机遇”，此话未必正确，没准“百日巨变”变出局的正是一些“大佬”呢。